家賃の大幅な高騰 | 北京東方日出有限公司

誰もが覚えている限り、ニューヨーク州北部にある家族経営のトレーラーハウスパーク、リッジビュー・ホームズでは家賃の値上げはほとんど起こらなかった。

2018年、バッファローの北東約30マイル、ファストフード店や食料品店の近く、農地の中に位置する築65年のこの公園を企業所有者が引き継いだことで状況は変わった。

住民の約半数は固定収入のある高齢者や障害者で、最初の２回の増額には耐えた。彼らは、最新の所有者であるクック・プロパティーズが、バーボン色の飲料水、浴槽に泡立つ下水、そして穴だらけの道路に対処してくれることを望んでいた。

それが実現せず、今年6％増額の新たな賃貸契約が課せられたとき、彼らは協会を設立した。 5月には住民の約半数が家賃ストライキを起こし、クック・プロパティーズは約30件の立ち退き通知を発送した。

自動車事故で足に神経損傷を負い、月1000ドル強の障害手当金で暮らしているジェレミー・ウォードさん（49）は、「彼らはお金のことしか考えていないので、家賃を上げることしか考えていない」と語る。

彼は最近、葉吹き機を使用したとして10ドルの罰金を課せられた。「私は障害者です」と彼は言いました。「あなたたちが仕事をしていないのに、私は違反になるのですか？」

プライベート・エクイティ会社や不動産投資信託が主導し、時には年金基金から資金提供を受けている機関投資家がトレーラーハウス・パークの購入に殺到しており、リッジビューの住民の窮状は全国に広がっている。批評家らは、住宅ローン大手のファニーメイとフレディマックが、増加する投資家融資を支援することで問題を煽っていると主張している。

トレーラーハウスという名前にもかかわらず、ほとんどのトレーラーハウスは簡単に、あるいは安く移動できないため、購入によって住民は窮地に陥っている。所有者は、手の届かない家賃の値上げを受け入れるか、数千ドルを費やして家を移転するか、家を放棄して投資した数万ドルを失うかのどちらかを強いられる。

アイオワ州司法長官補のベンジャミン・ベルス氏は、「トレーラー・ホーム・パーク製造業を含むこれらの業界は、これらのパークやトレーラー・ハウスを手頃な価格の住宅だと宣伝し続けている。しかし、それは手頃な価格ではない」と苦情が増えていると述べ、数年前に州外の投資家が公園を買い始めて以来「100倍」だ。

「人々を自らを守る能力のない罠や罠に陥れているのだ」と同氏は付け加えた。

投資家たちは、不動産業界の最も強力な収益に動かされて、43,000のコミュニティに2,200万人以上のほとんどが低所得のアメリカ人が住む、かつては活気のなかったセクターに変革を起こしている。多くの公園は、家賃を繰り返し値上げすることで、安定した収益を確保できるとして積極的に宣伝しています。

また、小規模投資家を惹きつけるヒントを提供するハウツー本やウェビナー、さらにはトレーラーホーム大学を特集する成長産業もあります。

「修理が必要なときに面倒を見てくれる地元のオーナーやマネージャーがいる環境から、費用対効果の分析を検討して、一銭も最小限に抑える方法を検討している人たちがいる環境に変わったのです」とベルス氏は語った。。「それを、家賃を上げ続ければいいという考えと組み合わせると、この人たちは出ていけないのです。」

マサチューセッツ州ケンブリッジに本拠を置くシンクタンク、リンカーン土地政策研究所の社長兼最高経営責任者であるジョージ・マッカーシー氏は、全国のトレーラーハウス用地の約5分の1を含む公園が過去8年間で機関投資家によって購入されたと述べた。

仕事

ロサンゼルス郡で賃貸可能なアパートの数は、過去20年間で最低となった。活況を呈する雇用市場は役に立たない。

マッカーシー氏は、金融大手が手頃な価格の住宅の拡大と表現するものの一環として、融資保証を行っているファニーメイとフレディマックを名指しした。リンカーン研究所の推計によると、2014年以来、フレディマックだけで44州の950以上のコミュニティを購入するために96億ドルの資金を提供した。

フレディマックの広報担当者は、同社が全国のトレーラーハウスコミュニティの3％未満に対してローンを購入しており、そのうち約60％が借り換えだったと反論した。

2015年に投資家が公園を買い始めた直後、2桁の賃料値上げに対する苦情が続いた。

アイオワ州では、ユタ州に本拠を置くヘブンパーク・コミュニティーズが購入した公園のトレーラーハウス居住者マット・チャップマンさんは、家賃と手数料が2019年からほぼ2倍になったと語った。アイオワ法律扶助のアレックス・コーニャ氏は、インパクト・コミュニティズが購入した別の公園では家賃と手数料が値上がりしたと述べた87。 2017 年から 2020 年の間の %。

「公園に住んでいる人々の多くは、固定収入、障害、社会保障を受けており、まったく生活についていくことができなかったのです」と、巨大教会で怒っているトレーラーハウス所有者約300人と面会したコルニャさんは語った。「それはほとんど政治的な目覚めにつながりました。」

州協会であるオール・パークス・アライアンス・フォー・チェンジによると、ミネソタ州では、州外購入者による公園購入率が2015年の46％から2021年には81％に増加し、賃料の値上げは最大30％となった。

モンタナ州のジョン・テスター上院議員は今年の上院公聴会で、グレート・フォールズのヘブンパーク開発で度重なる家賃値上げにテナントが苦情を申し立てたことを回想した。居住者の一人、シンディ・ニューマンさんはAP通信に対し、月々の家賃と手数料が1年8カ月で117ドルから400ドル近くまで上昇したと語った。これは過去20年間の増加額に等しい。同社によれば、増加額は3年間で95ドルだったという。

住民らは、家賃の値上げに加えて、ペット代、維持費、散らかりやスピード違反に対する罰金など、さまざまな品目の料金が殺到していると不満を漏らしており、そのすべてが50ページ以上にも及ぶ賃貸契約書に組み込まれている。

ヘブンパークの広報担当者、ジョシュ・ワイス氏は、同社が公正な市場価格で公園を購入する場合には、一般的な市場レートを請求する必要があると述べた。とはいえ、同社は2020年から家賃の値上げを月額50ドルに制限する方針を打ち出している。

「家賃の値上げが住民、特に固定収入のある住民に不安を与えることは理解している」とワイス氏は語った。「影響を最小限に抑えようと努めていますが、経済的な現実は変わりません。」

トレーラーハウス業界は、2021年の全米の公園全体の平均家賃値上げが4%強であったことを指摘し、コミュニティーが最も手頃な住宅選択肢であると主張している。改善への支出は約11%だった。古い公園を改善し、売却を避けるためには多額の投資が必要だと彼らは述べた。

業界団体であるManufactured Housing Instituteの最高経営責任者（CEO）であるLesli Gooch氏は、「この分野に参入して私たち全員に悪評を与える人たちがいるが、それらは個別の例であり、そのような慣行は一般的ではない」と述べた。

双方とも、政府にはさらなる支援ができると述べた。

業界は連邦住宅局の融資を住民が利用できるようにすることを望んでおり、住民の多くは平均81,900ドルかかる住宅を購入するために高金利のローンに依存している。彼らはまた、米国住宅都市開発省に対し、住宅バウチャーをトレーラーハウスに使用できるようにすることも求めている。

MHActionを含む住民擁護団体は、議員に対し家賃に上限を設けるか、増額や立ち退きの理由を求めるよう求めている。このような州法は今年デラウェア州で成功したが、アイオワ州、コロラド州、モンタナ州では失敗した。

彼らはまた、ファニーメイとフレディマックに対し、融資の際に家賃が手頃な価格であることを明記するよう求めている。また、コミュニティを購入する住民を支援しています。この取り組みはニューハンプシャー州で始まり、20 州の約 300 の公園に広がりました。

フレディマックの広報担当者は、テナント保護を奨励する新たなローン商品を創設し、昨年、将来のすべてのモバイルホームコミュニティ取引にそれを義務付けたと述べた。

リッジビューでは、家賃ストライキがどのように解決されるかは不明だ。

ニューヨーク最大のモバイル・ホーム・パーク運営会社を主張し、「特別な機会。特別な利益」をスローガンに掲げるクック社はコメントを控えた。同社は2021年にニューヨークの12の公園を購入する2600万ドルのプライベート・エクイティ・ファンドを閉鎖したが、そのうちの1つがリッジビューかどうかは不明だった。

一方、住民たちは奮闘する。 78歳の退職者ジェラルド・コーブさんは、嵐の際に自宅に電柱と変圧器が倒れるのではないかと心配し、会社が移設してくれるのをまだ待っていると語った。

抗議のため家賃の支払いをやめたコーブさんは、「私は家を買ったのに、今では彼らがこれらすべてを私たちに押し付けている」と語った。「彼らは不在地主なのです。」